دعاوی ملکی و ثبتی

پرونده ملکی و ثبتی معمولاً فقط اختلاف بر سر یک ملک نیست؛ ترکیبی از سند، قرارداد، سابقه تصرف، وضعیت ثبتی، پرداخت ثمن، رهن یا بازداشت ملک، تعهد به تنظیم سند، تخلیه، خلع ید، سرقفلی و گاهی چند دعوای هم‌زمان است. در دفتر دکتر شایان سیداحمدی، پرونده ملکی ابتدا از نظر سندی و ثبتی تحلیل می‌شود تا قبل از طرح دعوا، خواسته درست، خواندگان لازم، مدارک اثباتی و ریسک‌های شکلی روشن باشد.

وکیل ملکی و ثبتی چه کمکی می‌کند؟

در بسیاری از دعاوی ملکی، شکست پرونده به‌خاطر بی‌حقی واقعی نیست؛ به‌خاطر انتخاب اشتباه عنوان دعوا، طرف دعوا، مرجع صالح، یا ناقص بودن مدارک است. برای مثال در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، صرف داشتن مبایعه‌نامه کافی نیست و باید وضعیت ثبتی ملک، رهن، بازداشت، تفکیک، پایان‌کار، ثمن معامله، گواهی عدم حضور و تعهدات طرفین بررسی شود.

• الزام به تنظیم سند رسمی، فک رهن، اخذ پایان‌کار، تفکیک و تحویل ملک
• خلع ید، تخلیه، رفع تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت ملکی
• ابطال یا اصلاح سند رسمی، ابطال معامله، صوری بودن معامله و اختلافات ثبتی
• دعاوی اجاره، سرقفلی، حق کسب و پیشه، وجه التزام و خسارات قراردادی ملکی

نکات مهمی که قبل از طرح دعوای ملکی بررسی می‌شود

خلاصه تحلیلی از آرای قضایی مرتبط با دعاوی ملکی

بررسی آرای منتخب منتشرشده در سامانه ملی آرای قضایی نشان می‌دهد دادگاه‌ها در پرونده‌های ملکی، به «قابلیت اجرای خواسته»، «اثبات تخلف قراردادی» و «طرفیت صحیح دعوا» توجه جدی دارند. در یک رأی درباره الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن، بازداشت یا رهن بودن ملک و طرف دعوا قرار نگرفتن بانک مرتهن از عوامل مؤثر در عدم پذیرش خواسته دانسته شده است. در رأی دیگری درباره شرط فسخ ناشی از عدم پرداخت چک ثمن، رفتار فروشنده پس از ایجاد حق فسخ، از جمله انتقال چک به دیگری، می‌تواند به‌عنوان نشانه اسقاط ضمنی حق فسخ تحلیل شود. همچنین در پرونده‌های مربوط به عدم امکان تسلیم مورد معامله، دادگاه‌ها به این نکته توجه کرده‌اند که اگر تعهد از اساس قابلیت اجرا نداشته باشد، مطالبه خسارت قراردادی نیز ممکن است با مانع جدی روبه‌رو شود.

مدارک لازم برای مشاوره دعاوی ملکی

• سند رسمی، مبایعه‌نامه، اجاره‌نامه، صلح‌نامه، وکالت‌نامه یا قرارداد مرتبط
• رسیدهای پرداخت، چک‌ها، گواهی عدم پرداخت، پیامک‌ها و مکاتبات طرفین
• استعلام ثبتی، پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی، گواهی عدم حضور یا اظهارنامه
• آرای قبلی، پرونده‌های اجرایی، تأمین دلیل، نظریه کارشناس یا گزارش کلانتری

سوالات پرتکرار در دعاوی ملکی

آیا با مبایعه‌نامه عادی می‌توان الزام به تنظیم سند رسمی گرفت؟

در بسیاری از موارد بله، اما باید مالکیت رسمی، اصالت و اعتبار قرارداد، ایفای تعهدات خریدار، قابلیت انتقال ملک و طرف دعوا به‌درستی بررسی شود.

اگر ملک در رهن بانک یا بازداشت باشد چه می‌شود؟

رهن یا بازداشت ملک می‌تواند اجرای خواسته را پیچیده کند. در این وضعیت معمولاً باید هم راهکار فک رهن یا رفع بازداشت بررسی شود و هم اشخاص لازم در دعوا درست انتخاب شوند.

آیا همیشه می‌توان وجه التزام قرارداد ملکی را گرفت؟

خیر. مطالبه وجه التزام وابسته به متن قرارداد، اثبات تخلف، ایفای تعهدات طرف مطالبه‌کننده و وجود مدارکی مانند گواهی عدم حضور یا اعلام رسمی تخلف است.